２０１６年の不動産市場はまだら模様の景気となりそうだ。オフィスビル市場は好調が続く。企業の設備投資は堅調に推移しており、業務拡大に伴うオフィスの移転・拡張の動きから東京都心部を中心に空室率の低下と賃料上昇のトレンドが継続している。物流施設への投資は継続しているが大量供給によって需給が緩み、落ち着きムードも漂ってきた。マンション市場は実需層向けが厳しくなる一方、富裕層向けは今後も伸びそうだ。

オフィス好調続く

　三鬼商事（東京都中央区）がまとめた東京都心５区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィスビル市況調査によると、２月時点の平均空室率は前月比０・０３ポイント増の４・０４％となった。１０カ月ぶりに上昇したとはいえ、依然として低い水準にとどまっており、８年ぶりに４％を下回る可能性も濃厚だ。１坪（約３・３平方メートル）当たりの平均賃料は同０・６４％増の１万７９０４円で２５カ月連続で上昇した。

　大手不動産各社の業績も好調だ。４―１２月期連結決算は三井不動産、三菱地所、住友不動産が過去最高益を更新した。
　三井不動産の首都圏オフィス（単体）の空室率は１２月末時点で３・４％となり、９月末に比べて０・４ポイント低下した。期末には３％を切る見通しで、期初想定通りの低い水準で推移している。三菱地所はビル事業の１２月末の月額平均賃料が９月末に比べて７７９円増加し、２万５０９４円となった。期末の見通しは２万５０００円と１１月時点の予想に５００円上乗せした。住友不動産も既存ビルの空室率は満室状態に近く、賃料増額を着実に進めている。

　今後もオフィスビル市況は堅調な推移が続きそうだ。森ビルがまとめたオフィスマーケットに関する調査によると、１６年の東京２３区内のオフィスビル供給量は前年比約４％減の１０７万平方メートルとなる見通し。１７年はさらに供給が減る。１８年から１９年にかけての供給増を経て２０年以後の“ポスト東京オリンピック・パラリンピック”に市場の関心は移りつつある。

物流施設供給が増大

　国土交通省の建築着工統計調査報告によると１５年の「倉庫」の着工床面積は５年連続で増加した。オフィス市況に比べると物流施設の市場は供給量の増大により需給が緩和している。

　米系事業用不動産サービス大手のシービーアールイー（ＣＢＲＥ）の調査によると、１５年第４四半期（１０－１２月）は首都圏の大型マルチテナント型物流施設の新規供給が約１５万坪あった。四半期ベースでは同社が調査を開始して以来過去最高の数字で、１５年通年でも２９万坪超と過去最高になったという。空室率は前期比３・４ポイント上昇し６・９％となった。

　１６年は首都圏全体で３６万坪超の供給が予定されており、さらに需給が緩和する中で賃料の低下も予想される。

ホテルへの投資急増

　また、ＣＢＲＥによると、１５年の収益不動産の取引額は前年比２７・９％減の３兆５５６０億円となったが、こうした中で増えているのがホテルへの投資で同５０％増の３７６０億円と急激に増えた。訪日外国人観光客の増加を背景に有望な投資先と位置づけられているようだ。とはいえ、物件が限られているため過熱しやすいことも事実。物件の供給が増えるには、東京五輪後も継続的に外国人観光客が増えるかどうかにかかっているが、まだ見極めにくいようだ。

マンション価格高止まり続く

　マンションは売れ行きが鈍化する中で供給を絞る動きが顕著だ。不動産経済研究所によると１５年の全国マンション供給戸数は前年比６・１％減の７万８０８９戸と２年連続で減少した。価格上昇に実需層が追従できなくなっていると見られている。１戸当たりの平均価格は同７・２％増の４６１８万円で１９７３年の調査開始以来の高値となった。職人不足による人件費や資材費の上昇が平均価格を押し上げている。

　工事費や資材費の高騰によるマンション価格の高止まりは今後も続くとみられる。１７年４月に予定される消費再増税も実施に不透明感が出ており、様子見ムードがさらに高まる可能性がある。