新型コロナウイルス感染症の拡大は、企業にテレワークへの完全移行を迫った。ただその副産物として、働き方を見直す動きも活発化。一部では「オフィス不要論」まで聞かれる。そのオフィスを供給する不動産大手も、足元は在宅勤務で業務に当たる。近年は自らの本社に最新のアイデアを詰め込み、体感・検証することで“理想のオフィス”を追求してきた。大規模なテレワークを経験した今、各社は「オフィスにしか果たせない役割がある」と断言する。（取材・堀田創平）

“働く場”、リアル・オンライン共存　「いいとこ取り」で進化

「今まで以上に『時間』と『空間』の選択を委ねられるようになる」―。三菱地所ＦＭ（ファシリティ・マネジメント）コンサルティング室の竹本晋室長は、コロナ収束後に訪れる働き方の変化をこう読む。従業員は業務やライフスタイルにあわせ、より能動的に最適な環境を選択。その上で主流になると見るのが、状況に応じて柔軟に「リアル」と「バーチャル」を組み合わせるスタイルだ。

三菱地所は現在も全国の約１０００人が在宅で勤務する。導入済みだった時差出勤やテレワークをフル活用し、社内外の会議はウェブや電話で代替する格好だ。このため実務への影響は少ないものの、竹本室長は「あらゆる仕事は人と人とのコミュニケーションで成り立っている」と指摘。その基盤となる信頼関係は「リアルな空間でこそ迅速・良質に構築されるのでは」との見方を示す。

オフィスが機能として備える“働く場”としての優位性も浮き彫りになった。ＦＭコンサルティング室の佐々木詩織副主事は「例えばいす一つとっても、長時間のデスクワークを自宅でこなすことによる身体的な負担は大きいと思う」と話す。オフィスで仕事をすることで当たり前に共有できていた光熱費や通信費といったインフラの存在が、価値として改めて認識されている感触もあるという。

東京建物もコロナ収束後の働き方を「オフィス勤務とテレワークの『いいとこ取り』が進む」（担当者）と予測。そのバランスは企業や職種、時期などによって、複雑に変わると見通す。首都圏と関西圏、福岡県の全従業員が在宅勤務を経験する中で、まずテレワークの有用性を確認。郵便物の対応や書類への押印といった作業のために出社した人はいたが、いずれも代替できることを確認した。

ただ、やはり“くつろぐこと”を最優先に設計された住まいでの業務には難しさもあったようだ。従業員からは「『働く』ことにフォーカスしたオフィスの利点を痛感した」との声も挙がる。もちろん、設備の整備や慣れで解消される不便さはある。ただ「オフィスで働くことが１番の解決策になりそうなものもある」（同）。イノベーションを目的とした議論や、何げない雑談などがそれだ。

その視線の先にあるのは、対立構造ではなく「テレワーク＆オフィスという共存関係」だ。東京建物は「その場所に集まる意味や、出社することでどんな体験ができるかということへの関心が高くなる」と読む。三菱地所も、今後は２０、３０代のデジタルネーティブと呼ばれる若手ワーカーたちがカギを握ると想定。「リアルな場で共有する体験を、彼らが魅力と感じるようなオフィス」が理想だ。

空間設計、多様な働き方想定

不動産大手ではこのところ、開発した最新の旗艦ビルに自ら本社を構える例が相次ぐ。ハード・ソフトの両面で、あらゆる働き方を実現できるタネを先取りして検証。これから開発する物件にいち早く展開するためだ。そもそも、不動産業界にはかねて「条件の良い床はお客さまに」という“不文律”が存在した。本来は高い賃料収入が見込める事情もある。これを打ち破ったのが三菱地所だ。

同社は１８年１月に移転した本社を、新技術やサービスを実証する最前線と位置付ける。入居する４フロアは内部階段で結び、偶発的なコミュニケーションが生まれやすい環境を構築。部署単位で緩やかに集まるグループアドレスの導入や、合計で全体の３分の１の面積を占める共用スペースも設けた。従業員は高さの異なるテーブルや大小のデスクなどから、業務に合わせた場所を選ぶ仕組みだ。

担当者は移転後１年の段階で「想定を上回る成果が出た」と胸を張る。例えば業務の効率化を意識した結果、有給休暇の取得日数が移転前より１０％増加。さらに会議室や複合機の利用が減り、部署をまたぐプロジェクトや新規事業の発足が増えたという。「この先はリアルなオフィスの価値をどう可視化し、サービスに落とし込んでいけるかが重要。当社にとっても大きな挑戦だ」と意気込む。

そんな中、森ビルが進めるのがオフィスにおけるコミュニケーションの定量評価だ。人材のデータを収集・分析して組織づくりに生かす「ピープルアナリティクス」を使い、個人の行動や会話した人数・時間などを詳細に可視化。これにアンケートのような定性評価を組み合わせ、オフィスへの投資効果を測定したり、よりイノベーションが生まれる空間を設計したりすることを可能にした。

例えばフリーアドレス制を導入した場合、その効果はアンケートなどから探るのが一般的だ。ただ「満足度」のような定性的なデータだけでは客観的な評価ができないため、より効果的なレイアウトへの改善や費用対効果の算出は難しかった。ここに定量評価を加えることで「企業や部署ごとに最適なワークプレイスを設計できるようになる」（森ビルオフィス事業部の稲原攝雄課長）という。

東京建物もまた、オフィスの付加価値向上に力を入れる。思い描くのは「ビル単体だけでなく、周辺のビルや飲食店、文化施設と一体で魅力を磨いた街」（担当者）。足元では東京・八重洲の本社ビルを含む大規模再開発を進めており、そこに誕生するオフィスや店舗、バスターミナルなどで構成する複合ビルに新本社を置く計画がある。まさに“次世代のオフィスの姿”を探っている段階だ。

今回の在宅勤務を通し、オフィスとテレワークの利点を生かした働き方の融合が進むと判断。担当者はこれからのオフィスについて「オンライン会議用のブースや外部にテレワーク向けの空間を設けるといった、多様な働き方の共存を前提とした作り込みが必要になる」と説く。求められるのは効率的に仕事をすることはもちろん、息抜きや気軽な飲食、さらに対面での交流や活力も生む空間だ。

業務内容に合わせて最適な空間を選ぶ―。今後も加速が濃厚なこの流れに対し、三井不動産が用意する解の一つが法人向け会員制シェアオフィス「ワークスタイリング」だ。人数や時間に応じて選べる多様な空間が評価され、会員は開業２年で４００社を超えた。近隣の企業の会議や、企業への来訪者が打ち合わせ前後に使う例が目立つ。不動産大手はハコだけではなく、働き方も提供する企業へと確実に進化している。