２０２２年の東京都心のオフィス市場は、上昇基調にあった空室率に歯止めがかかりそうだ。新たに完工するビルが少なく、テレワークの広がりで床面積を減らす動きも一部企業にとどまる見通しのためだ。一方、賃料は、２３年以降のオフィスの大量供給時期を見据え、今のうちに値下げして早くテナントをつかむ動きがあり、弱含みで推移しそうだ。（大城麻木乃）

森トラストによると、２２年の東京２３区における大規模オフィスビルの供給量は５１万平方メートルと、２１年（６１万平方メートル）より少なく、過去２０年で２番目に多かった２０年（１８５万平方メートル）の３分の１以下にとどまる見込み。新規供給が限られる中、市場からは２１年秋の緊急事態宣言の解除後から「オフィスの引き合いが活発になっている」（大東雄人ＪＬＬリサーチ事業部シニアディレクター）との声が聞かれる。

また、森ビルが宣言解除後の２１年１０月に実施した調査では、新規で賃借面積を「拡大予定」と答えた企業の割合が４０％と「縮小予定」の３５％を上回った。２０年の調査では「縮小予定」が４２％、「拡大予定」が３３％だっただけに、「経済活動正常化への動きを背景に、企業心理に改善の兆しがみられる」（森ビル）。デジタル変革（ＤＸ）特需で潤うＩＴ企業をはじめ、メーカーなど業績が好調な企業を中心にオフィス面積を増やす動きが出てきそうだ。富士通やＬＩＸＩＬのように、一部で本社の延べ床面積を大幅に減らす動きもあるものの、「まだ大部分の企業は本社の最適なあり方を検討中の段階」（ＪＬＬの大東氏）という。

米国を代表する「ＧＡＦＡ」といえども、今後のオフィスの位置付けは定まっていない。米グーグルが２２年１月のオフィス再開の延期を決めたり、米アップルが同１月に予定していたオフィス再開を２月に延期したりといった状況で、各社とも在宅勤務をいつまで続ければいいのか考えあぐねている。日本の先進企業も米国企業の動きを参考にする向きが多い中にあって、まだはっきりと将来のオフィスのあり方を決めきれない企業が多いと言えそうだ。

２１年秋の緊急事態宣言の解除後、東京都心の空室率には変化の兆しがある。都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の同年１１月の空室率は、三幸エステートの調査で１６カ月ぶりに前月比で低下し４％割れの３・９３％だった。三鬼商事の調査でも１１月は２１カ月ぶりに前月比で低下し、引き合いが活発になってきたことで上昇基調にあった空室率に頭打ちの動きがある。２３年の大量供給時期を見据え、値を下げて早く空室を埋めるビルオーナーが増えており、２２年も空室率はこのまま横ばいで推移しそうだ。

値下げの動きがあるため、賃料は三幸エステートの調査で２１年１１月まで３カ月連続で前月比下落。三鬼商事の調査では同月まで１６カ月連続で下げ続けている。「２２年も緩やかに下がり続ける」（ＪＬＬの大東氏）と予想され軟調に推移しそうだ。