東京都心の賃貸マンションにワークスペースを併設する動きが相次いでいる。新型コロナウイルス感染拡大に伴いテレワークが広がる中で「徒歩０分」の位置に集中して働ける場所を備えた環境は、借主に訴求できる大きな付加価値になり得るからだ。コロナ禍を契機にそれまでの計画を変更して設置を決めた物件や、実際に設置したことで家賃が上昇した物件が出てきた。一方、自宅近くのワークスペース需要に対応したシェアオフィスの供給が首都圏各地の駅前で盛んに行われており、併設物件の広がりは限定的との見方もある。（取材・葭本隆太）

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コロナで計画を変更した

東京都目黒区で建設が進む地上５階建ての複合施設「CONTRAL NAKAMEGURO（コントラルナカメグロ）」は、コロナ禍をきっかけに計画の一部を変更した。当初、通常のオフィスを計画していた１階に賃貸マンションの入居者などが有料で利用できるワークスペースを追加した。

オフィス部分の設計・運営を手がけるリアルゲイト（東京都渋谷区）の岩本裕代表取締役は「これまでの複合施設では住宅とオフィスが交わる考え方はなかった。コロナ禍による在宅勤務の拡大を踏まえ、住宅側の価値向上にもつながると見込み、ワークスペースを計画した」と打ち明ける。

コロナ禍に伴う在宅勤務の広がりは、自宅近くで集中して働けるサードプレイスの需要を活性化させた。仕事とプライベートの切り替えが難しいといった問題を抱えるワーカーが求めたからだ。その中で、賃貸マンションへの併設は徒歩０分の立地という究極の「職住近接」を実現する。この価値を提供しようという動きが特に都心の高級マンションで広がる。

サンケイビル（東京都千代田区）は６月に賃貸マンションブランド「LEFOND PROGRES（ルフォンプログレ）」に入居者が無料で使えるワークスペース「ビジネスラウンジ」を積極的に設置する方針を掲げた。働き方改革の流れの中でテレワークが普及していくと見込み、19年10月に東京都江東区で竣工した「ルフォンプログレ清澄白河プレミア」に設けていたが、コロナ禍をきっかけに大方針として位置付ける方向に舵を切った。新築だけなく、既存物件でもエントランスホールを改修する形で設置を進めている。

すでにビジネスラウンジが稼働する物件では、その設置による需要の高まりが示唆されている。東京都北区の「ルフォンプログレ滝野川」は、10月にビジネスラウンジを設置する改修工事を行い、その前後で契約家賃が１万―２万円程度上昇したという。同社事業本部賃貸事業部の西本昌志次長は「家賃上昇に貢献すると思って設置したが、実際に評価されたのは嬉しい」と笑う。今後は外部開放により一定の収益を上げるビジネスモデルも検討する。

都心の賃貸マンション市場は供給プレイヤーが多く、競争環境は激しい。借主の旺盛な需要に支えられて賃料や空室率は好調を維持しているが、「ピークアウトが近づいている感覚はある」（業界関係者）という声も上がる。その中で、ワークスペースの併設は差別化になる。むしろ「ワークスペースの併設といった新しい生活様式に対応した商品を計画しなければ借主に選ばれなくなる」（業界関係者）という指摘もある。

アイデアが陳腐化した

「誤解を恐れずに言えば、アイデアが陳腐化してしまった」。三菱地所レジデンス（東京都千代田区）賃貸住宅事業部の福井一哉さんは、複雑な表情を浮かべる。同社が８月に発表したワークスペース併設の賃貸マンションブランド「The Parkhabio SOHO（ザパークハビオソーホー）」は、福井さんら３人がコロナ禍前の18年に新規事業として提案し、約２年をかけて練り上げたものだ。大手広告代理店の過労死事件をきっかけに、働き方改革につながる空間作りを目指して企画した。

コロナ禍に伴う働き方の変化は、新ブランドの需要を高める効果が期待されるが、コロナ禍をきっかけに他社の取り組みが相次いだことでプレッシャーも生まれた。福井さんは「（ワークスペース併設の賃貸マンションが増える中で）さらなる差別化が必要になった。ただ、我々は『あったらいいな』というコンセプト・ドリブンで作ってきており、だからこそ差別化できる部分はある」と強調する。

第１号は東京都千代田区内神田で建設が進む。地上13階建て全49戸の賃貸マンションの１階に全22席と会議室１室で構成する約60㎡のワークスペースを設ける。賃貸マンション入居者は24時間無料で使えるほか、外部にも有料で開放する。その中で他のワークスペース併設賃貸物件との差別化ポイントが視認性の高い場所に配置したことにあるのだという。

「自分が住むマンションの“顔”として（１階に）本来はお金を出さないと使えないオシャレなカフェのような空間があることは大きな付加価値になる」（福井さん）。

今後は年間３棟程度の供給を目標に掲げる。供給エリアは都心を想定しているが、郊外も視野に入れる。「ザパークハビオソーホー」の提案者の1人で地所レジ賃貸住宅事業部の藤谷誠矢さんは「ワークスペースの設置により（賃貸物件として）貸す床が減る分、家賃に一定程度上乗せする必要があるため、新しいモノ好きが多く、家賃の弾力性が高い都心の方がビジネスとしてはよいと考えた。ただ、郊外の方が通勤に不満を持っている人は多く、需要はあるはず。供給したい思いがある」と力を込める。

ワークスペース併設の広がりは限定的？

賃貸マンションにワークスペースを併設する動きは相次ぐが、一方で今後の広がりは限定的との見方もある。リクルート住まいカンパニーの池本洋一SUUMO編集長は「各地の駅前にサテライトオフィスを開設する動きが盛んになっている。そうしたサテライトオフィスは企業が契約しており、生活者は利用料を支払わなくていい。ワークスペース利用分が上乗せされた家賃を自ら支払うより駅前まで歩く方を選ぶのではないか」と指摘する。

地所レジの福井さんらは、徒歩0分の場所に24時間365日使えるワークスペースを備える環境は絶対的な価値と見込む。とはいえ、家賃との兼ね合いは当然、頭を悩ませる要素だ。その中で、福井さんは「法人相手に貸し出し、オフィス利用分は企業側に払ってもらう方法も考えられる」と説明し、多様なリーシング方法を検討していることを明かす。

すでに稼働しているワークスペース併設の賃貸マンションはまだ少ない。今後その環境がどう評価され、外部利用者も含めてどのように使われていくのか。その動向を踏まえ、最適なビジネスモデルを模索する動きは続きそうだ。

「賃貸マンション×シェアオフィス」は住宅地が狙い目!？

賃貸マンションとワークスペースの併設については、最寄駅から離れた不動産の投資効率を高める手段としての可能性も指摘される。リクルート住まいカンパニーの池本SUUMO編集長は「（駅が遠くても）気分転換ができる公園が近くにあるエリアなどはワークスペースの需要がある。（最寄駅から距離のある）不動産の活用方法としては今までテナントか賃貸マンションだったが、そこにワークスペースという選択肢が出てきた」と説明する。

そうした取り組みの好事例として池本SUUMO編集長が上げるのが、UDS（東京都渋谷区）が東京都世田谷区で管理する地上７階建ての複合施設「Tote（トート）駒沢公園」だ。「広大な駒沢公園に隣接する立地を生かして町を活性化させる建物にしたい」という土地所有者の要望に応えようと、UDSが賃貸住宅やワークスペース、飲食店などで構成する複合施設を企画し、19年11月に開業した。

最寄りの東急田園都市線駒沢大学駅までは徒歩９分かかる立地だが、近隣住民による利用を見込み、ワークスペースを設けた。企画を担当したUDS事業企画部の鈴木衣津子ゼネラルマネージャーは「駒沢公園エリアには個人事業主が多く暮らしている。最寄駅を起点には捉えておらず、徒歩や自転車で来られる人がターゲットだった」と説明する。

実際に近隣住民などの利用により個室12室や固定デスク８席などすべての会員種別が満室稼働している。30―40代の個人事業主が中心だが、コロナ禍によってテレワーク用に使いたい会社員の問い合わせも増えたという。

鈴木ゼネラルマネージャーは「コロナ禍の前から働き方の選択肢は広がってきていたが、コロナ禍によってそれが加速した。住宅地におけるオフィス需要は高まっており、ディベロッパーからも住宅地におけるワークスペースに関わる相談は増えている」と説明する。

賃貸マンションにワークスペースを併設する動きは都心で活発になり始めたが、今後郊外の住宅地において広がる可能性もありそうだ。

連載・変革する働く場を狙え（全５回）

＃01　コロナ禍で熱狂の郊外シェアオフィス、市場を制するのは誰か（12月7日公開）
　＃02　家賃２万円上昇も。都心賃貸「徒歩０分」オフィス設置がトレンドに？（12月8日公開）
　＃03　貸会議室大手のTKPが邁進､コロナ禍が変えたオフィス市場の勝ち筋（12月9日公開）
　＃04　オフィスから仮想世界を作る。ベンチャーが事業撤退からの再挑戦（12月10日公開）
　＃05　コロナ禍で脚光の「ふるさと副業」。成功の必須条件（12月11日公開）